La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la cual es propietaria pero de la que no puede hacer uso. La posesión y disfrute de ese bien estará en manos de un tercero, dando lugar a lo que se conoce como derecho de usufructo. Consiste, por tanto, en la titularidad de un bien, aunque no conlleva su goce o posesión.
Actualmente, es un asunto muy recurrente dada la gran cantidad de propietarios, en especial personas mayores sin herederos o con necesidades económicas, que deciden vender la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el usufructo. Así, se aseguran continuar residiendo en su vivienda de forma vitalicia y además reciben una compensación económica a cambio de renunciar a la nuda propiedad.
La nuda propiedad es también un concepto de uso frecuente en el ámbito sucesorio, siendo habitual que los herederos reciban en herencia la nuda propiedad de un inmueble, pero se reserve el usufructo vitalicio sobre el mismo a un tercero (generalmente al cónyuge viudo).
¿De dónde procede la nuda propiedad?
Para llegar al origen del concepto de nuda propiedad, hay que explicar antes el significado de pleno dominio o plena propiedad, que no es más que la titularidad de la propiedad total de un determinado bien. Al desglosar esta idea aparecen dos puntos: la nuda propiedad, ya definida, y el usufructo, que constituye el derecho de uso y disfrute que posee un individuo sobre un bien del que no es propietario. De esta manera, surgen dos derechos diferentes sobre una cosa común. La persona que reúne en su persona el usufructo y la nuda propiedad será plena propietaria de un determinado bien.
¿Qué diferencias hay entre nuda propiedad y usufructo?
Existe un contraste muy marcado entre las capacidades del nudo propietario y del usufructuario. De hecho, a pesar de que el primero es el dueño del inmueble, prácticamente no goza de privilegios y se dice que posee una “propiedad desnuda”. El usufructuario podrá disfrutar del inmueble tanto como se prolongue su derecho. Asimismo, podrá alquilarla o vender el usufructo a una tercera persona, que generalmente suele ser el propio nudo propietario. El nudo propietario, en cambio, no podrá alquilar el inmueble, dado que no lo posee, aunque sí que puede vender la nuda propiedad a un tercero. El nudo propietario sólo adquirirá el uso y disfrute de la vivienda con la extinción del usufructo, que puede darse por: muerte del usufructuario, cumplimiento del plazo estipulado, o cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo, como por ejemplo, que la persona en cuestión contraiga matrimonio.
La venta de la nuda propiedad
Es cada vez más frecuente que se compre la nuda propiedad de un inmueble, pero no su usufructo. Se produce especialmente en caso de personas mayores que no tienen herederos o quieren recibir un ingreso extra, sin renunciar a seguir habitando su vivienda. En estos casos, el comprador se beneficiará de un menor precio de compra en compensación por no poder poseer el inmueble durante unos años, situación que puede tener sentido en caso de inversiones inmobiliarias a medio y largo plazo. Un factor trascendental a la hora de calcular el precio de venta de la nuda propiedad es la esperanza de vida de la persona que se beneficiará del usufructo. Existe una relación inversamente proporcional entre la edad y el precio de este derecho. Así pues, cuanto mayor sea uno, menor será el otro. Esto es así porque el nudo propietario no podrá disfrutar de este bien hasta la defunción del usufructuario, por eso este término está tan enfocado a personas de avanzada edad. También, porque son los que mayor rédito pueden sacar en este tipo de operaciones.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el nudo propietario?
Aunque cuenta con facultades limitadas, esta figura goza de una serie de derechos y cumple, también, una serie de obligaciones.
Derechos del nudo propietario
- Derecho de propiedad: El nudo propietario tiene derecho de propiedad dado que la ostenta aunque no tenga permitido su uso y disfrute.
- Derecho a vender la nuda propiedad: Siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario recogidos en el artículo 489 del Código Civil: “El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario.”
- Derecho a hipotecar la nuda propiedad: Según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria: “Podrán también hipotecarse: Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.”
- Derecho a realizar obras y mejoras: Siempre que no perjudique al usufructuario ni se vea disminuido el valor del usufructo. Así se recoge en el artículo 503 del Código Civil: “El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario.”
- Derecho a que se le restituya el uso y disfrute una vez terminado el usufructo: Una vez conseguido, siguiendo los pasos del artículo 522 del Código Civil: “Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.”
Obligaciones del nudo propietario
- Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien: El usufructuario deberá avisar cuando la necesidad sea urgente (artículo 501 del Código Civil): “Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas.”
- Respetar el derecho del usufructuario: No podrá alterar las características de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario (artículo 489 del Código Civil).
- Pago de los tributos e impuestos correspondientes: De acuerdo con el artículo 505 del Código Civil, el nudo propietario tiene la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correrá a cargo del usufructuario: “Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital serán de cargo del propietario. Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses correspondientes a las sumas que en dicho concepto hubiese pagado y, si las anticipare el usufructuario, deberá recibir su importe al fin del usufructo.”
- Abonar la hipoteca de lo usufructuado: En caso de que la finca esté hipotecada cuando se constituye el usufructo (artículo 509.1 del Código Civil): “El usufructuario de una finca hipotecada no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca. Si la finca se embargare o vendiere judicialmente para el pago de la deuda, el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo.”
- Responder ante el usufructuario: El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende para saldar el pago de una deuda.
- Hacerse cargo de los gastos de comunidad: Estos gastos corresponden al propietario del inmueble. De hecho, el Tribunal Supremo en una Sentencia de mayo de 2005 indica que: “constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios”. No obstante, ambas partes pueden acordar, entre ellos